Als makelaar zie ik het dagelijks: jonge starters die vol goede moed op zoek gaan naar hun eerste woning, maar al snel geconfronteerd worden met een woningmarkt die moeilijk toegankelijk is. En hoewel de wens om een eigen plek te bemachtigen groot is, staan de realiteit en regels vaak in de weg. Waarom is het kopen van een eerste huis in deze tijd zo lastig voor starters? Hieronder leg ik het je uit aan de hand van de belangrijkste knelpunten.
1. Hoge woningprijzen
De afgelopen jaren zijn de huizenprijzen flink gestegen. Zelfs na een korte afvlakking in 2023, zitten we in 2025 weer in een opwaartse trend. Dat betekent dat de gemiddelde woning in Nederland vaak buiten het budget van een starter valt, zeker in steden en populaire dorpen. In sommige regio’s ligt de gemiddelde prijs voor een tussenwoning al boven de vier ton. Als starter, zonder overwaarde van een eerdere woning of hoge spaargelden, is dat een enorme drempel. Eerste huis kopen voor starters kan tegenwoordig alleen met meerdere personen.
2. Strenge hypotheekregels voor eerste woning
Bij het kopen van een woning moet je bijna altijd een hypotheek afsluiten. En hoewel de rente in 2024 iets is gedaald, zijn de leennormen nog steeds streng. De maximale hypotheek wordt berekend op basis van je inkomen (Loan-To-Income, LTI) én mag niet hoger zijn dan de marktwaarde van de woning (Loan-To-Value, LTV). Dat betekent:
- Je kunt nooit meer lenen dan de taxatiewaarde van het huis.
- Je moet bijkomende kosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en taxatiekosten) zelf betalen: de zogeheten kosten koper.
Voor veel starters betekent dit dat ze eigen geld moeten meebrengen, vaak tienduizenden euro’s. En dat is lastig, zeker als je nog niet lang werkt of studieleningen hebt.
3. Concurrentie op de markt
De schaarste op de woningmarkt zorgt ervoor dat huizen snel verkocht worden – vaak nog boven de vraagprijs. Starters hebben niet alleen te maken met andere starters, maar concurreren ook met:
- Doorstromers met overwaarde.
- Beleggers die nog steeds woningen opkopen voor verhuur.
- Ouders die woningen kopen voor hun kinderen.
Als starter val je dan vaak af, zeker wanneer je aankoop afhankelijk is van financieringsvoorbehoud of je nog geen grote spaargelden kunt overleggen.
4. Beperkt aanbod
Er worden nog steeds te weinig woningen gebouwd, vooral in het betaalbare segment. Veel gemeenten leggen de focus op grotere, duurdere nieuwbouwwoningen. En waar wel starterswoningen gepland zijn, lopen vergunningstrajecten en bouwprocedures vaak vertraging op.
Daarbij komt dat bestaande woningen in het goedkopere segment steeds minder vaak op de markt komen, omdat eigenaren ook wachten met verkopen: ze weten dat ze zelf moeilijk iets nieuws kunnen vinden.
5. Inflatie en stijgende kosten
De koopkracht staat onder druk. Door inflatie zijn ook andere kosten in het dagelijks leven hoger geworden: boodschappen, energie, verzekeringen. Hierdoor blijft er minder geld over om te sparen voor een huis. Bovendien zijn de energielasten een belangrijke factor in de beoordeling van de leencapaciteit. Huizen met slechte labels kunnen je maximale hypotheek beperken, en verduurzamen kost geld.
6. Studieleningen drukken je leencapaciteit
Veel starters hebben een studieschuld. Hoewel DUO en de overheid beweren dat een studielening ‘geen probleem hoeft te zijn’, houdt een hypotheekverstrekker hier wel degelijk rekening mee. De maandlasten van je studielening worden meegenomen in de berekening van wat je maximaal mag lenen.
Dat kan het verschil maken tussen wel of geen huis kunnen kopen.
Wat kun je dan wél doen?
Hoewel het lastig is, is het niet onmogelijk. Hier zijn een paar mogelijkheden die we als makelaar vaak adviseren:
- Ouders betrekken: Door bijvoorbeeld samen met ouders een woning te kopen, te schenken of via een familiehypotheek.
- Regelingen benutten: Denk aan de vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters onder de 35 jaar, of subsidiemogelijkheden voor energiebesparende maatregelen.
- Minder populaire regio’s bekijken: Soms ligt net buiten de stad wél een betaalbaar huis. Flexibiliteit in locatie kan veel schelen.
- Sparen voor de kosten koper: Zelfs met een volledige hypotheek heb je vaak nog €10.000 tot €20.000 aan eigen geld nodig voor kosten zoals notaris, belasting en taxatie.
- Begeleiding inschakelen: Een goede aankoopmakelaar of hypotheekadviseur kan helpen met realistische verwachtingen en slimme constructies.
Eerste huis kopen en de conclusie
Een eerste huis kopen als starter is in deze tijd beslist geen makkelijke opgave. De combinatie van hoge prijzen, strenge hypotheeknormen, schaarste en concurrentie maakt dat je als starter stevig in je schoenen moet staan. Toch zijn er mogelijkheden, vooral als je bereid bent creatief te denken, je goed laat adviseren en je financiën serieus op orde hebt.
Wil je weten wat in jouw situatie haalbaar is? Neem gerust contact op. Als makelaar help ik je graag verder met eerlijk advies en concrete stappen naar je eerste eigen huis.